INFORMAÇÕES A INQUILINOS:

As locações têm fundamento na Lei 8.245/91 (primeiramente, por serem normas especiais) e na falta de regulação dela sobre eventual conflito, supre-lhe o Código Civil.

Procure seu imóvel sopesando cuidadosamente o comprometimento de sua renda por longo prazo, e considere que desistências no curso do contrato trarão ônus de multa contratual e outros bastante sérios para suas economias.

Em geral, por bom senso e prática de mercado, a renda do interessado e seus fiadores deve ser entre 3 e 4 vezes superior ao comprometimento com os pagamentos previsíveis (soma de aluguel com taxas de condomínio, IPTU/TLP, energia, água, gás, seguros anuais, considerados pela média mensal), para que a capacidade de pagamento não seja comprometida futuramente, no desempenho do contrato.

Observe a localização que mais lhe convenha tendo em conta deslocamentos da família e respectivos custos, assim como a oferta de infra-estrutura adequada às suas necessidades, tais como escola, supermercado, farmácia, padaria, mercearia, etc., e distante de pontos comerciais ruidosos ou que lhe possam causar incômodos.

Lembre-se de que a cada troca de residência sua família perde os contatos com ambientes e pessoas aos quais se acostumou, como amigos, coleguinhas dos filhos, serviços de melhor qualidade conquistados, etc. e que os encargos para rescindir um contrato de locação e recomeçar por outro são elevados com cumprimento de cláusulas (multas, devolução de imóvel com pintura nova, recomposição de danos, despesas com mudanças, eventuais danos a seus móveis, etc.).

Evite criar animais de estimação porque há uma Lei Distrital (de nº 1.065, de 07 de maio de 1996 ) que faz com que esteja totalmente proibido o ruído causado pela criação de animais, mesmo domésticos (já que a lei não especializa), em todo o Distrito Federal, bastando que qualquer pessoa, mesmo vizinhos de outros prédios e transeuntes formalizem uma reclamação para que você tenha de afastar seu animal daquele ambiente onde vive e talvez de você.

E note que a iniciativa da ação legal é atribuída pela norma às pessoas que se sintam incomodadas; não a você, dono do animal; e de nada lhe adiantará justificar-se que seu animalzinho é inofensivo e gentil, etc. para evitar as conseqüências legais.

Os condomínios não devem permitir animais em edifícios de apartamentos, por razões de saúde pública (já que estes podem ser portadores de inúmeras zoonoses prejudiciais aos seres humanos, para as quais, em maioria, não existe prevenção por vacinas ou profilaxia eficaz), o que geralmente está previsto em convenção, e os contratos de locação obrigam a obediência às convenções e regulamentos dos prédios e condomínios horizontais, sendo causa de rescisão culposa e multa o seu descumprimento.

Também há multas condominiais por descumprimento das convenções.

Hoje, muitos contratos de locação já proíbem que os locatários usem os imóveis para criar animais, já que proprietários/locadores podem ser penalizados pelos atos de seus inquilinos, por culpa in eligendo (entregar o imóvel à pessoas com desajuste às normas), pois o Código Civil também pune pela má escolha.

A omissão de síndicos e condomínios também é punível se o locatário ou animal deste atentarem contra a integridade, física, patrimonial ou o sossego e repouso alheios, por culpa in vigilando (deixar de vigiar aquilo que deve ser vigiado).

E o Código Civil atribui ao prejudicado o direito de agir legalmente para fazer cessar a turbação e o incômodo, de nada adiantando o causador achar que não é culpado por isso, se constatado e provado assim o for:

Art. 1.277 (Do uso anormal da propriedade): “O proprietário ou possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocados pela utilização de propriedade vizinha.”

Veja-se que a ação cabe ao prejudicado, a quem a lei assegura a iniciativa.

A relação de locação não é considerada relação de consumo para os efeitos do Código do Consumidor. Trata-se de relação civil, não comercial.

Aluguel exigido adiantado é ilegal (Art. 20 da Lei 8.245), exceto se for por temporada ou se o contrato não tiver garantias (caso em que o aluguel deve ser pago até o 6º dia do mês vincendo - Art. 42, da Lei 8.245).

A transação, porém, é legal, ou seja, pagar adiantado em troca de abatimento no preço ou desconto, desde que seja formalizada em documento assinado pelas partes.

As garantias em locação comum só podem ser de um dos três tipos previstos na lei (Arts. 37 e 38, da Lei 8.245):

Caução: pode ser de bens móveis ou imóveis (registradas no cartório apropriado) ou títulos e ações; ou dinheiro (aluguéis de até 3 meses, depositados em poupança);

Fiança, prestada por pessoas idôneas e com bens;

Seguro locatício.

Qualquer outra forma de garantia é ilegal.

A escolha da garantia que deseja é opção do locador.

Também é ilegal exigir ou conceder mais de uma dessas modalidades, cumulativamente.

As garantias dadas se prorrogam até a efetiva devolução do imóvel (Art. 39, da Lei 8.245).

O locador pode exigir a substituição de garantias e de fiadores, entre outras hipóteses, por prorrogação da locação, mudança de residência destes, prejuízos jurídicos às respectivas propriedades imóveis, venda ou perda de bens, perda de crédito ou idoneidade, etc. (Art. 40 da Lei 8.245).

Pagar o aluguel contratado é apenas a obrigação mais comum e fácil de lembrar ao inquilino. Muitas outras, entretanto, são assessórias (várias são obrigações de fazer), mas não menos importantes.

São obrigações do inquilino entre outras

I) pagar o aluguel, pontualmente, no prazo estipulado em contrato (Art. 23-I, da Lei 8.245);

II) reembolsar ao locador juntamente com o aluguel, os impostos, taxas e encargos ordinários de condomínio e seguro, se pactuados no contrato (Art. 25, e Art. 22-VIII, da Lei 8.245);

III) pagar as despesas com telefone, energia, gás, água e esgotos do imóvel (Art. 23 VIII, da Lei 8.245);

IV) pagar os reajustes, em prazo não inferior a cada ano de contrato, pelo índice acumulado no período, previsto no instrumento e acordado entre as partes (Art. 18 da Lei 8.245). Não há índice governamental ou obrigatório definido pela lei (desde a implantação do Plano Real). Vale o do contrato, salvo melhor acordo entre as partes;

V) pagar as multas por quaisquer infrações contratuais (inclusive por desobediência a disposições de condomínio contratadas) e não apenas por atrasos de pagamento; assim como juros de mora sobre as quantias em atraso, correções monetárias e honorários de advogado cobrados por profissional regularmente inscrito na OAB, se for o caso (Art. 62, b, c, d, da Lei 8.245).

Taxas extras de condomínio, em princípio são obrigações do locador, podendo o locatário reembolsá-las, se as houver pago (Art. 22, inciso X, da Lei 8.245).

Entretanto, nem tudo o que a administração do condomínio denomina de taxa extra no recibo (boleto) de cobrança é, efetivamente, taxa extra. Muitos são os erros de interpretação diante dos dispositivos legais.

Por exemplo: Pintura de partes comuns do edifício não é taxa extra; é ordinária e cabe ao inquilino. Já, pintura de fachadas e poços de aeração e ventilação, esquadrias externas, são extras, e cabem ao proprietário.

A diferença é que o inquilino, como usuário, e sua família, têm acesso às paredes das áreas comuns e a sua visão de desgaste na aparência fazem parte do uso cotidiano do imóvel. Nas fachadas e poços, o inquilino não tem acesso durante o uso normal, e o desgaste não é de uso, mas de exposição ao tempo (a diferença é feita pela lei, no Art. 22, X, “b”, da Lei 8.245).

Se o excesso de conta d’água (de vazamento ocasional, p. ex.) ou de energia obrigar o síndico a emitir uma taxa de reforço de arrecadação para fazer frente as despesas, desta taxa o inquilino deverá participar porque faz parte de uma ocorrência de fato enquanto ele lá está morando, e deverá ser a taxa interpretada diante da lei como “taxa complementar de despesas ordinárias”, mesmo que o recibo a chame de taxa extra.

Se um empregado reclamar na justiça trabalho e for indenizado por direitos, caberá ao proprietário pagar a taxa que for emitida para tanto, se o reclamante tiver sido demitido antes do atual inquilino lá morar. Se, entretanto, o inquilino desfrutou dos serviços desse empregado a serviço do condomínio, já depois de lá residir, caberá ao inquilino participar do pagamento (Art. 22, inciso X, “D”, da Lei do Inquilinato).

Sempre que um inquilino desejar se reembolsar de uma taxa de condomínio que lhe pareça ser extraordinária e caber ao proprietário, deverá, primeiro, munir-se de cópia da Ata que instituiu essa taxa com os esclarecimentos sobre em quais despesas será aplicado o produto dessa arrecadação. Se a Ata não for suficientemente esclarecedora, solicitar esclarecimentos por escrito ao síndico, explicando-lhe seus direitos contratuais de ser reembolsado se for efetivamente extraordinária diante da lei, até porque o síndico não poderá recusar-lhe o pedido, já que presta serviços que devem ser tornados públicos perante o Registro de Imóveis, para satisfação de direitos de terceiros, com o registro das Atas de condomínio que forem produzidas.

De posse da Ata com os devidos esclarecimentos, enquadrá-la nos dispositivos da Lei 8.245, Arts. 22 e 23 e seus vários incisos e alíneas, para certificar-se de que se trata de taxa extraordinária nos termos da Lei, para só então reivindicar reembolso.

Se o proprietário não comparecer, ou não mandar representante legal, o inquilino pode e deve comparecer às Assembléias de Condomínio para representar a unidade em que reside, munido de cópia do contrato de locação, porque detém uma “procuração legal” para tanto, no Art. 24, § 4º, da Lei 4591/64, incluído pela Lei 8.245/91 pelo Art. 83, e que assim diz:

“Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça.”

E pode o locatário exigir a comprovação das despesas ordinárias, também por “atribuição legal” (Art. 23, § 2º, da Lei 8.245/91).

Por analogia, se paga e pode discutir tais despesas, poderá discutir e votar em assembléia os “assuntos” ordinários da administração do edifício, já que nela mora e a tudo se obriga a cumprir, seja por lei, por convenção condominial e regulamentos, seja pelo contrato de locação que assinou.

Enquanto permanecer a regra do novo Código Civil os inquilinos devem ter cautela para não atrasarem pagamento de taxas de condomínio, pois, não obstante a multa de apenas 2% (dois por cento) parecer-lhe favorável, não deve ele esquecer dos demais encargos (juros de 1%), e das multas pelo descumprimento do contrato que mantém com o locador (onde se compromete a não pagar nada com atraso), multas estas (do contrato) que podem atingir a 10% do valor do contrato (10% de 12 x o valor do aluguel, por exemplo) além de honorários e custas em caso de adoção de meios jurídicos para reintegrar o proprietário na sua imagem abalada diante da comunidade pelo atraso causado pelo inquilino.

As custas de um processo em direito de locação são calculadas sobre 12 (doze) vezes o valor de um aluguel (mesmo que esteja sendo cobrado no processo um reles condomínio de R$ 100,00, em atraso), e os honorários de advogados variam de 20% para acordo e pagamento direto ao advogado (geralmente previstos em contrato e de acordo com a lei) a 10% quando arbitrados pelo juiz, no final do processo, em sentença condenatória.

E naturalmente, por descumprimento de contrato, poderá ele ser rescindido compulsoriamente pelo proprietário, decretando-se o despejo do locatário que o rompeu.

O aluguel vence no dia em que está pactuado em contrato (Art. 23-I, da Lei 8.245). No dia seguinte já estará em mora (atraso) para o efeito das penalidades legais e contratuais (multa, juros, honorários, ajuizamento para cobrança e despejo) que deverá pagar, assim como para a notificação ou o ajuizamento das ações de execuções contra seus fiadores.

Qualquer demora do locador em adotar essas medidas não é direito do inquilino e sim mera liberalidade (favor) do locador/proprietário.

Os fiadores do contrato, em vez da ocasional irritação ao serem cobrados pelo credor quando o seu afiançado não pagou no prazo, devem ficar, isto sim, agradecidos que isso seja rapidamente para que possam pagar e tomar as providências contra seu afiançado que não honrou a fiança, porque é melhor para eles, assim, rápido, que o credor os advirta, do que se verem surpreendidos, no futuro, por uma cobrança de muitas dívidas acumuladas e não pagas pelo seu afiançado.

O fiador, como decorre da expressão latina fiducia, é aquele em quem o credor confia, tem fé. E foi o fiador quem afirmou no contrato, com seu compromisso escrito, que aquele seu afiançado era de sua mais “extrema confiança”, e habilitado para cumprir os compromissos afiançados, ao ponto de arriscar seu crédito e seu patrimônio material e jurídico em uma cobrança, execução, perda de crédito comércio e seus bens.

Logo, o fiador deve ficar agradecido em conhecer, através da cobrança do credor, que aquele seu afiançado acaba de causar uma lesão (não pagamento) a esse credor, e que pode comprometê-lo, ainda mais, com a fiança prestada, se credor ficar quieto, em silêncio, deixando que dívidas se acumulem contra o fiador. O aviso do credor e a cobrança devem ser vistos como “salvação” dos fiadores, quando a tempo para que possam pagar e tomar providências contra seu afiançado e para obrigá-lo a pagar o que deve, já que é pessoa a qual os fiadores têm acesso, tanto que pesadamente se comprometeram por ele e a substituí-lo nos pagamentos do contrato acaso não efetuados no devido tempo (mora).

O fiador que foge de sua obrigação é tido como “estelionátário”, pois diante da lei penal foi ele que através um documento assinado permitiu e criou a possibilidade de que outra pessoa, o proprietário/locador, fosse lesada pelos não pagamentos do seu afiançado/inquilino, já que graças a essa confiança demonstrada por várias pessoas que fortemente se comprometeram por ele, é que o proprietário alugou o imóvel a uma pessoa até então desconhecida para ele (proprietário). Que garantiu, pública e contratualmente, que aquela pessoa (candidato a inquilino) era ótima pagadora e cumpridora de contratos, foram os fiadores e a ação de “negar tudo isso”, depois, quando a dívida se estabelecer é “estelionato” agravada por “ação em quadrilha ou bando” (reunião de pessoas para praticar um crime).

Tudo isso porque um documento foi produzido para depois se lhe negar efeito com má-fé (inquilino e fiadores estelionatários) e causar prejuízos a pessoa em boa fé, o proprietário e locador, (iludida em sua inocência sobre as qualidades morais e capacidades de pagamento das partes).

Portanto, Sr. locatário, o senhor é tido como uma pessoa honrada, bom pagador, cumpridor de seus compromissos, e seus fiadores também.

Em razão disso é que alguém (proprietário) deixa que um bem tão valioso (o imóvel) seja usado por V.Sª durante algum tempo, já que para V.Sª às vezes não convém comprar um imóvel empregando tanto capital em busca de moradia, ou em alguns casos não pode adquirir a própria moradia por falta permanente ou ocasional de recursos próprios, ou porque imóveis são caros, financiamentos são onerosos, juros são altos, prestações altíssimas, prazos muito longos e incompatíveis com a sua necessidades de morar naquele local só por algum tempo, etc.

Lembre-se de que há uma parceira entre V.Sª (locatário/inquilino) e o proprietário/locador, a ser respeitada e onde V.Sª tem uma moradia sem precisar desembolsar tanto dinheiro para comprar uma e o outro tem uma renda que nem é tão alta como lhe parece como pagador. Senão compare o valor de um imóvel aplicável na poupança, no CDB, em “bois no pasto” e veja que o aluguel que paga ainda é menor do que o rendimento que o proprietário teria se vendesse a moradia que agora lhe serve e aplicasse o dinheiro em outra fonte, onde não precisa ter inquilinos, nem administrar imóveis, pagar taxa de administração à imobiliária (entre 10 e 20%), imposto de renda sobre o que recebe (27,5%), e ainda, de tempos em tempos, precisa dar uma “recomposição geral” no imóvel desgastado pelos sucessivos usos e moradias de inquilinos, como V.Sª teria de fazer pelo seu, se fosse proprietário daquele em que mora.

Será que tudo isso é assim tão compensador para o proprietário?

Pense bem! E coloque-se na posição daquele. Seja um proprietário e locador para ter um retorno mensal, líquido, de cerca de 60% do valor do aluguel recebido, se recebido sem problemas de cobrança, e ainda ter de consertar o imóvel de vez em quando, sem ter contribuído para esse desgaste. Tire isso do aluguel e ficará o proprietário com menos de 50%.

E isto para que você tenha uma moradia!

Imagine a fábula em que todos os proprietários resolvessem se desfazer de seus imóveis para aplicar e obter rendimentos de outras aplicações que não imóveis, e a locação estreitasse tanto sua oferta que V.Sª, inquilino, só tivesse duas alternativas: comprar um imóvel ou ficar ao relento, com sua família, numa grande cidade.

O governo não lhe socorreria a contento, certamente.

Pense então que o proprietário é seu aliado ocasional na solução de um problema que não é dele. É seu (arrumar lugar para morar com sua família)!

O proprietário pode deixar fechado o imóvel e esperar valorização sem desgaste, ou aplicar em “outra coisa” para obter renda igual, ou melhor, e de pouco risco, às vezes, como na poupança garantida pelo governo.

Mesmo remunerada, esta é uma ação social praticada mediante remuneração, nem tão atrativa, assim.

Já o proprietário haverá de pensar que, sendo V.Sª um bom inquilino, uma pessoa, séria, honesta, e cumpridora de seus deveres civis e comerciais, estará temporariamente, sem medo de lhe ceder uma moradia digna, obtendo uma pequena renda, com a qual fará despesas, enquanto o seu imóvel valoriza e se serve de garantia patrimonial na velhice, na doença, etc. ou de segurança para seus herdeiros, na falta, ou onde voltará a morar se vier a sentir-se encurralado por perdas econômicas ou sociais, tais como desemprego, necessidade de sair de outro lugar onde está, às vezes também alugado para cujo pagamento depende do pagamento rigoroso que V.Sª lhe fizer.

O proprietário/locador não é um comerciante ávido de lucros às suas custas (inquilino) como pensa V.Sª, e por isso é que a relação jurídica de locação não é tratada no Código do Consumidor.

Ele é muitas vezes um inquilino, como V.Sª, em outro lugar para o qual teve de ir em busca de emprego, por ordem do empregador, por necessidade doméstica, familiar, de educação dos filhos, e onde depende deste seu aluguel para pagar outro, sem o qual será ele despejado com a família, se V.Sª e seus fiadores não pagarem.

Mesmo que tenha ele outra moradia própria e esteja conservando esse imóvel que lhe cede em aluguel para vantagem ou segurança futura, certamente terá compromissos financeiros a pagar com essa quantia que dever-lhe-á V.Sª enquanto dele inquilino.

Esta relação, contrato de locação, é uma relação jurídica e econômica de profundas implicações sociais, onde sérios danos patrimoniais, jurídicos, familiares e pessoais podem ser resultantes de atitudes das partes e descumprimentos contratuais.

Seja parceiro! Não oponente! Respeite seus contratos e seu nome na praça!

Analise e verá que não está sendo explorado como pensam os neuróticos com mania de perseguição.

O preço e os compromissos que lhe pedem não são especiais, nem mais graves, mais caros, ou mais absurdos só porque o locatário é V.Sª, que os praticados normalmente pela grande maioria dos inquilinos, e estão de acordo com a aceitação do mercado, ou seja, com aquilo que outros pagariam e fariam se o escolhido para locatário não tivesse sido V.Sª, porque em V.Sª alguém (o locador) acreditou ao proporcionar-lhe e a sua família uma moradia mediante pagamento.

Consulte-nos, através deste Sítio Eletrônico, desejando esclarecer outras dúvidas.

Com isto pretendemos ajudar nas mais comuns dúvidas, para evitarmos, todos, conflitos inúteis e desgastantes para as pessoas em sociedade.

Se após a leitura, tivermos conseguido desarmar seu espírito para as relações de locação, desejamos que aproveite o tempo pessoal que utilizaria para resolver um desses conflitos inúteis e o empregue na sua leitura predileta, na música, na poesia, nas relações pessoais promissoras, no seu lazer predileto, enfim, para que possamos, todos, contribuir, para a paz social e a alegria nas pessoas!

Permitindo-nos, submetemos a especial consideração de V.Sª uma modesta contribuição pessoal, divulgada em forma de poesia ainda não lapidada, para a alegria das pessoas que nela assim se virem:

"Árvore"

Na estrada de pedras, em dura jornada,
o infante faminto, figura infeliz!
quisera que o Deus lhe desse comida,
e sua fome saciasse, num gesto de Assis.

Beirando o caminho, de fronte frondosa,
o generoso seio da mãe-natureza!
trazia-lhe, na árvore, o fruto maduro,
o alimento nutriz, com toda a certeza!

Pendente dos galhos o viço da vida,
curioso sentido da divina graça!
o fruto bendito saciara-lhe a fome,
restituíra energia ao infante que passa.

Meditando na sorte, prossegue o infante,
sangrando-lhe os pés, mas confiante no fim!
que justa era a mão que lhe dera tal fruto,
que bela era a árvore, que o fizera assim!

Saciar os famintos é o destino da árvore,
que a todos faz brinde com o fruto maduro!
e num aceno de vida lhes enche o estômago,
devolvendo-lhes força no gesto mais puro!

Injusto é aquele que se faz dono da árvore,
e ao infante faminto vem negar o alimento!
e lhe tira na vida a energia da alma,
sonegando-lhe o fruto que lhe dá alento.

A ninguém é dado ser dono da árvore,
e dos frutos de amor que pra todos produz!
que no ramo ofertante aplaca-lhes a fome,
e que a seiva da vida a eles conduz.

Que o amor, como o fruto, sacie na fome,
e deles não existam os donos da vida!
para que alento não falte, aos infantes famintos,
e a mãe-natureza a eles dê guarida!

Será dono do fruto aquele que, na fome,
a árvore generosa o der a colher,
e que lhe sirva ao destino a energia que nutre,
devolvendo ao faminto a força de viver!

Tentarei não mais ser o dono da árvore,
e no egoísmo infame, furtar-lhe o valor!
para que os frutos produza e a muitos sacie,
trazendo prá vida alimentos de amor!

j.campelo